申请人徐某甲不服被申请人连云港市自然资源和规划局下设事业单位连云港市不动产交易登记中心作出的《行政履职答复书》一案行政复议决定书
连云港市人民政府
行政复议决定书
〔2024〕连行复第259号
申请人：徐某甲。
被申请人：连云港市自然资源和规划局。
第三人：XU某乙。
申请人徐某甲不服被申请人连云港市自然资源和规划局下设事业单位连云港市不动产交易登记中心作出的连不动产行〔2024〕19号《行政履职答复书》（以下简称《行政履职答复书》）的行政行为，于2024年11月4日向本机关提出行政复议申请，本机关于2024年11月6日依法予以受理并适用普通程序审理。因XU某乙与本案存在利害关系，本机关依法追加为第三人。本机关于2024年12月4日召开听证会进行审理，因双方同意调解，于当日中止审理。因调解不成，于2025年2月24日恢复审理。现已审理终结。
申请人请求：撤销《行政履职答复书》，责令重新答复。
申请人称：申请人与第三人系姐弟关系，二人母亲王某花于2023年1月3日去世。王某花生前于2016年购买位于海州区某小区房产（以下简称为涉案房屋），该房产为王某花单独所有。王某花于2018年4月12日被连云港市第一人民医院诊断为痴呆症，后病情持续发展，于2018年12月27日确诊为痴呆症晚期，属严重痴呆症患者。在王某花无民事行为能力情况下，第三人于2019年10月29日将涉案房屋过户到自己名下，其安排保姆代王某花签字，王某花工作至退休，如有正常能力应自己签字。第三人是比利时国籍，不能用身份证买房。其在2024年4月其父亲去世后方知晓涉案房屋被转移登记至第三人名下。
申请人提交的主要证据材料有：
1.户籍卡；
2.《行政履职答复书》；
3.请保姆记录；
4.连云港市第一人民医院病历；
5.2018年、2019年与第三人的部分微信聊天记录；
6.借记卡交易明细；
7.火化证；
8.死亡证明；
9.户籍信息证明。
被申请人称：2024年9月29日，申请人通过信访渠道向被
申请人反映要求将涉案房屋恢复至其母亲名下。被申请人按照《信访工作条例》的规定，向被申请人送达了《行政程序告知书》及《行政履职答复书》，程序合法，适用法律正确。2016年4月，王某花购买涉案房屋并办理房产证。2019年，王某花与相关权利主体提供不动产登记申请书、买卖合同、契税发票等材料，申请办理不动产权属转移登记，并在不动产登记申请书处按指印，根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，自然人申请不动产登记的，可采取签名或摁留指印的方式进行确认。涉案房屋登记符合不动产登记规定。
被申请人提交的主要证据材料有：
1.《行政程序告知书》；
2.《行政履职答复书》；
3.不动产登记申请书；
4.买卖契约；
5.契税发票；
6.申请人身份证明；
7.不动产权证；
8.民事裁定书、协助执行通知书。
9.房屋产权归属的约定。
10.信访记录截屏。
第三人称：其现居比利时。其母亲王某花2019年过户时身体很好，2019年门诊病历显示其母亲神志清醒，2019年房产过户前还携其母亲去日本旅游，其支持被申请人的答复意见。
第三人提交的主要证据材料有：
1.与王某花2019年至日本旅游照片三张；
2.连云港市第一人民医院2018年、2019年门诊病历。
经审理查明：第三人与申请人系姐弟关系。二人父母为徐某丰（2024年5月13日去世）、王某花（2023年1月3日去世）。2016年10月，申请人、第三人、徐某丰、王某花签订房屋产权归属的约定。该约定载明：王某花需买房，无钱。第三人寄来外汇、加上徐某丰代第三人管理的人民币，共计92万元（均用于购房中介费、房款、修理房屋等，另载明细）。涉案房屋产权独属王某花，日后择机转还给第三人，与申请人、徐某丰及其他任何人无关。2019年10月29日，第三人、王某花共同向原连云港不动产登记中心申请转移登记，将涉案房屋自王某花转移登记到第三人名下，第三人提供的身份证明为姓名“徐某乙”的中国居民身份证。连云港不动产登记中心接收了不动产登记申请书、契税发票、买卖契约、身份证明等，其中不动产登记申请书中王某花签名系由案外人罗某风代签，王某花姓名处加按手印。第三人另填写不动产登记询问表及风险告知单。2019年10月30日，原连云港不动产登记中心将涉案房屋登记在“徐某乙”名下并向第三人核发不动产权证。2024年9月29日，申请人向连云港市信访局提出信访诉求，主要内容为：对王某花签字过户手续有异议。涉案房屋过户时，不是王某花本人签字，由其他人代签，申请人对此不知情，要求撤销房屋登记。连云港市信访局将该信访诉求转交由被申请人处理。连云港市不动产交易登记中心作出《行政程序告知书》并邮寄送达申请人。经调查后，连云港市不动产交易登记中心于2024年10月24日作出《行政履职答复书》并于次日邮寄送达申请人。答复书主要内容为：涉案房屋原权利主体为王某花。2019年10月，王某花与相关权利主体提供不动产登记申请书、买卖合同、契税发票等材料申请办理转移登记，并在不动产登记申请书申请人处按有指印，该转移登记符合不动产登记的相关规定。如申请人对登记结果有异议，可提供证实不动产登记簿记载的事项错误的材料申请异议登记，也可选择通过司法途径解决。《行政履职答复书》另告知申请行政复议与提起行政诉讼权利。
另查明：1.2020年6月1日，连云港市不动产交易登记中心组建并承担市区不动产交易登记抵押等具体事务性工作。2.第三人的出入境记录（2019年1月1日至2025年1月22日）显示，第三人在此期间均使用比利时护照出入国境。3.2024年10月8日，连云港市海州区人民法院作出民事裁定书，对涉案房屋进行查封。第三人申请解除对涉案房屋的查封，2025年1月17日，连云港市海州区人民法院作出民事裁定书，载明因申请人未在法定期限内起诉和缴纳诉讼费，故解除对涉案房屋的查封。4.连云港市第一人民医院2018年4月12日门诊病历显示：“王某花体格检查：神清，脑神经检查未见明显阳性体征，时间定向计算力减退，人物定向尚可”，初步诊断王某花为痴呆。2019年11月20日门诊病历显示：王某花体格检查结果为神志清楚。
以上事实有申请人、被申请人提交的《行政程序告知书》、《行政履职答复书》、不动产登记申请书、买卖契约、契税发票、申请人身份证明、不动产权证、民事裁定书、协助执行通知书、房屋产权归属约定、信访记录截屏、连云港市第一人民医院病历、微信聊天记录及本机关调取的第三人出入境记录、与第三人的微信记录、本机关制作的听取意见笔录、听证会笔录等证据证明。
本机关认为：《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”《市政府关于在连云港市区实施不动产统一登记的通告》（连政发〔2016〕38号）规定，自2016年5月3日起，市区不动产登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心负责具体办理有关业务。依据上述规定，作为被申请人下设的事业单位连云港市不动产交易登记中心承担市区不动产交易登记抵押等具体事务性工作，具有对申请人的投诉作出处理答复的职责。
《不动产登记暂行条例》（2019年修订）第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。”《不动产登记操作规范（试行）》（国土资规〔2016〕6号）1.8.4.1规定：“申请人申请不动产登记，提交下列相应的身份证明材料：5 外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照。”本案中，第三人在办理涉案房屋转移登记时，因其隐瞒已取得他国国籍的真实情况，仍使用中国居民身份证办理不动产登记，导致不动产登记机构在办理登记时出现登记信息错误，故连云港市不动产交易登记中心在答复书中称涉案房屋的转移登记合法属事实认定不清，理应予以纠正。关于申请人提出的王某花在办理转移登记时患痴呆症，是无民事行为能力人，要求撤销涉案房屋转移登记的主张。涉案房屋的转移登记发生于2019年，故应适用《民法总则》的相关规定。《民法总则》第二十四条第一款规定：“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。”故成年人是否是无民事行为能力或限制民事行为能力人，需相关的利害关系人向人民法院申请宣告公民为无民事行为能力或公民限制民事行为能力人的方式确认。申请人所提供的证据不足以证明王某花在办理转移登记时系无民事行为或限制民事行为能力人，且该主张是对第三人与王某花之间转移登记的基础民事法律关系效力提出的异议，故本机关对申请人该项主张不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国行政复议法》第六十四条第一款第一项的规定，本机关决定如下：
撤销被申请人连云港市自然资源和规划局下设事业单位连云港市不动产交易登记中心作出的连不动产行〔2024〕19号《行政履职答复书》，并责令被申请人收到本决定书之日起六十日内重新作出处理。
申请人、第三人如不服本决定，可在收到本决定书之日起15日内向江苏省连云港市中级人民法院提起行政诉讼。
2025年3月14日
