申请人徐某成不服被申请人连云港市海州区人民政府作出的海政发〔2024〕66号《征收补偿决定书》一案的行政复议决定书
连云港市人民政府
行政复议决定书
〔2024〕连行复第267号
申请人：徐某成。
被申请人：连云港市海州区人民政府。
申请人徐某成不服被申请人连云港市海州区人民政府作出的海政发〔2024〕66号《征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定书》），于2024年11月12日向本机关邮寄行政复议申请。本机关于2024年11月14日收到该行政复议申请，于2024年11月19日依法予以受理并适用普通程序审理，于2024年12月12日召开听证会审理。现已审理终结。
申请人请求：1.撤销被申请人作出的《征收补偿决定书》；2.责令被申请人依法履行补偿职责，对其自建的第三层、第二层26.3平方合法建筑进行合理补偿。
申请人称：申请人系连云港市海州区巷居民，拥有103.7平方米住宅用地，持有《国有土地使用权证》。2004在原有房屋上加盖一层，面积为105.48平方米，用于经营旅馆。申请人持有房屋租赁登记备案证明、营业执照、卫生许可证。除此之外，另有26平方米合法建筑。2023年7月，政府对海州区巷房屋（以下简称涉案房屋）进行征收，双方未就补偿达成一致。征收方的补偿仅限于申请人的一、二层房屋，申请人要求增加第三层房屋、第三层旅馆停产停业及住改非房屋补偿。按照征收公告，2003年航拍图未显示的房屋定性为违法建筑，房屋补偿协议也表明三层为违建，没有按法定程序认定，即使属违法建筑，也应按比例原则、过罚相当原则进行补偿，应结合建造时间、立法状况、执法机关是否存在不作为等制订无证房屋补偿方案，加盖的房屋不能直接认定为违建，拆迁奖励金本身属申请人应得的补偿，评估报告也没有三层房屋的评估，应参照周边房屋市场均价补偿。申请人房屋第三层合法经营旅馆，有营业执照和相关证件，应获得停产停业损失和住改非补偿。
申请人提交的主要证据材料有：
1.《征收补偿决定书》；
2.营业执照；
3.卫生许可证。
被申请人称：2023年7月18日，为加快旧城改造，被申请人作出征收决定并公告，同时公示了补偿方案。房屋征收部门在签约期内多次与申请人协商补偿事宜，申请人均不满意，未与征收部门达成补偿协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，被申请人作出征收补偿决定，适用法律法规正确。2023年7月25日，海州区住房和城乡建设局（以下简称区住建局）发布评估机构报名公告。2023年7月31日，区住建局发布评估机构选择方案公告，要求被征收人在规定时间选定评估机构。2023年8月7日，区住建局发布评估机构选定结果公告，大多数被征收人协商选定了江苏某房地产评估测绘造价咨询有限公司连云港分公司（以下简称某公司）。某公司对申请人房屋及附属物进行了评估，作出了征收估价报告，征收部门进行了公示，申请人未提出异议。2023年10月31日，征收实施单位向申请人送达了估价报告，申请人未提出复核申请。征收实施单位于2024年2月21日向申请人送达了房屋征收与补偿安置方案，2024年6月6日送达了征收补偿决定告知书。申请人在期限内未作出选择。2024年7月4日，征收部门向申请人送达了《征收补偿决定书》。被申请人作出的《征收补偿决定书》认定事实清楚，程序合法，补偿标准符合补偿方案的规定。
被申请人提交的主要证据材料有：
1.《某某路及北侧地块棚户区改造项目房屋征收决定书》（以下简称《房屋征收决定书》）；
2.连云港市中级人民法院（2023）苏07行初46号行政判决书；
3.关于某某路及北侧地块棚户区改造项目（以下简称涉案项目）房地产价格评估选定结果的公告（区政府网站公示截屏）；
4.公证书三份【（2023）苏连连云港证字第5743-5745号，公证内容均为涉案项目房地产价格评估机构选择方案在征收区域张贴公示的证据保全】；
5.公证书一份【（2023）苏连连云港证字第5746号，公证内容为对涉案项目房地产价格评估机构协商选择过程的证据保全】；
6.公证书三份【（2023）苏连连云港证字第5748-5750号，均为涉案项目房地产价格评估机构选定结果在征收区域张贴公示的证据保全】；
7.徐某成房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；
8.2003年航拍图；
9.2003年地形图；
10.关于徐某成违法建筑复核情况的函；
11.房地产实地查勘记录表（2023年2月6日、2023年8月9日）、附属设施查勘登记表（2023年2月5日）；
12.涉案项目房地产价格评估机构报告公告、评估机构选择方案公告（区政府网站截屏）；
13.公证书三份（（2023）苏连连云港证字第5751-5753号，涉案项目房屋征收评估结果及奖励费用公示表在征收区域张贴的证据保全公示）；
14.公证书（（2023）苏连连云港证字第7475号，向申请人邮寄送达涉案房屋《房地产征收估价报告》的证据保全公证）；
15.公证书（〔2024〕苏连连云港证字第1831号，向申请人直接送达《房屋征收与补偿安置方案》、产权调换房屋《房地产征收估价报告》的证据保全公证）；
16.公证书二份（〔2024〕苏连连云港证字第7068、7365号，向申请人送达及张贴《征收补偿决定告知书》证据保全公证）；
17.征收协商笔录、谈话记录；
18.实地调查照片；
19.涉案房屋装饰装修及附属设施明细表。
经审理查明：申请人为涉案房屋所有权人，其持有该房屋的所有权证及国有土地使用证，其中房屋所有权证载明：共两幢房屋，均为二层，建筑面积分别为110.13平方米、68.13平方米。
2023年2月5日、2月6日，房屋征收部门对涉案房屋及其附属设施进行了前期调查，对建筑物状况、附属物情况进行了登记并绘制了房屋现状图。涉案房屋二层进行了部分加盖，并加盖了第三层。
2023年7月18日，被申请人作出《房屋征收决定书》（海政发〔2023〕65号）并于同日发布公告。《房屋征收决定书》载明：房屋征收部门为区住建局；房屋征收实施单位为海州区新东街道办事处及海州区房屋征收服务中心；征收签约期限、征收签约奖励期限分别为被征收房屋评估结果公示期满之日起30日、20日。《房屋征收决定书》附《某某路及北侧地块棚户区改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）。《征收补偿方案》载明：本次征收的房地产价格评估机构由被征收人在规定期限内从名录中协商选定，半数以上被征收人选择同一家房地产价格评估机构，视为协商选定成功。本次征收采取货币补偿、房票安置、房屋产权调换三种方式，由被征收人自行选择。房屋面积、性质以房屋权属证书载明的面积、性质为准。已依法取得土地使用权和建设工程规划许可证件（含民房建筑执照），并按许可证件建设，未办理权属登记的建筑，认定为合法建筑。在土地确权材料认定范围内，没有建房批准手续，但2003年正射影像图上有记载的房屋，参照有证房屋予以补偿，在土地确权材料认定范围内，2003年正射影像图无记载或虽有记载，但在土地确权材料认定范围外的房屋，认定为非法建筑，不予补偿。对符合《连云港市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的规定》的事实经营房屋停产停业损失按300元/平米的标准协商确定，协商不成，委托确定的房地产价格评估机构按照房屋征收决定作出前三年的平均净利润和停产停业期限评估确定。涉案房屋在划定的征收范围内。
2023年8月7日，涉案地块的共计268户被征收人通过协商，249户选择某公司为本次征收的房地产价格评估机构。
2023年8月9日，房屋征收部门、某公司对涉案房屋进行实地调查并绘制现状图。
2023年8月18日，海州区新东街道办事处在征收范围张贴《某某路及北侧地块棚户区改造项目房屋征收评估结果及奖励费用公示表》（表1-4，分别对应公示期7日内、公示期满之日起20日、21日至30日、超签约期的补偿数额），其中涉案房屋的合法面积为184.28平方米，评估价为2411488元，附属物补偿款为56951元。申请人在签约期内未同意签署征收补偿协议。2023年10月31日，海州区新东街道办事处向申请人邮寄涉案房屋的《房地产征收估价报告》（以下简称《估价报告》）。《估价报告》所载评估时点为2023年7月18日；涉案房屋1幢房面积为110.13平方米，评估价为1441161元，2幢房面积为74.15平方米，评估价为970327元，合计征收补偿价值为2411488元。
区住建局申请连云港市城市管理行政执法支队海州一大队对涉案房屋涉嫌违法建筑进行审核认定。2024年2月7日，连云港市城市管理行政执法支队海州一大队作出《关于徐某成违法建筑复核情况的函》，确认涉案房屋共计有131.78平方米未取得建设工程规划许可证。
2024年2月19日，区住建局作出《房屋征收与补偿安置方案》。上述方案主要内容为：因申请人在征收签约期内未与区住建局达成补偿协议，故制定涉案房屋的征收与补偿安置方案。征收与补偿方案为货币补偿（载明金额）与产权调换（载明调换房屋的具体位置），由申请人户自行选择。并告知可在收到方案之日起15日内提交未签约的申辩理由。2024年2月21日，海州区新东街道办事处向申请人送达了《房屋征收与补偿安置方案》及产权调换房屋的评估报告，后申请人未在上述期限内进行方案选择。2024年2月21日至3月14日，房屋征收实施单位多次与申请人就方案选择进行谈话，申请人均不作表态。
2024年10月9日，被申请人作出《征收补偿决定告知书》。《征收补偿决定告知书》载明：因签约期限届满，申请人未能与征收部门达成征收补偿协议，现拟作出征收补偿决定，补偿申请人某安花园1号楼1单元501室房屋壹套并支付产权调换差额714339元。如有异议，应自收到告知书之日起5个工作日提出书面陈述申辩意见、听证申请。《征收补偿决定告知书》于2024年10月10日向申请人送达。
2024年10月25日，被申请人作出《征收补偿决定书》。《征收补偿决定书》载明：涉案房屋建筑面积为316.06平方米，其中合法建筑面积184.28平方米，违法建筑面积131.78平方米，该房屋的房地产评估价值为2411488元。申请人未在期限内对《房屋征收与补偿安置方案》提出异议；在收到《征收补偿决定告知书》后，在规定期限内未提出合法申辩理由，也未与房屋征收部门达成补偿协议。现决定补偿申请人产权调换某安花园1号楼1单元501室房屋壹套，建筑面积117.05平方米，安置房评估价值为1770381元；房屋评估价格为2411488元；房屋附属物补偿价为56951元；搬迁补助费为3013元（附计算方式）；临时安置补助费为13268元（附计算方式）；合计申请人户应得某安花园1号楼1单元501室房屋一套及产权调换差额714339元。限申请人自收到决定书之日起15日内将涉案房屋腾空。《征收补偿决定书》于2024年10月25日向申请人送达，并在征收区域内张贴公告。
另查明：1.2003年航拍图、2003年地形图显示，涉案房屋二楼尚未加盖，也未建设第三层。2.申请人在涉案房屋注册旅馆，字号为连云港市新浦区巨龙社区新某旅馆，于2005年12月26日开业。连云港市海州区市场监督管理局出具的企业资料查询表显示该个体工商户于2023年1月16日办理过营业执照补（换）。申请人提交的卫生许可证显示其有效期为2023年1月16日至2027年1月15日。3.2024年4月29日，申请人向被申请人邮寄补偿申请书，被申请人于2024年5月6日收到后未作回复，被申请人因此向本机关申请行政复议。本机关于2024年8月30日受理，案号为〔2024〕连行复第206号。在行政复议审理期间，被申请人作出《征收补偿决定书》后，申请人于2024年10月29日撤回行政复议申请。
以上事实有申请人及被申请人提交的营业执照、卫生许可证、《房屋征收决定书》、房地产价格评估选定结果的公告、房地产价格评估机构选择方案公告、（2023）苏连连云港证字第5746号公证书；（2023）苏连连云港证字第5748-5750号公证书、房屋所有权证及国有土地使用权证、2003年航拍图、2003年地形图、关于徐某成违法建筑复核情况的函、房地产实地查勘记录表、附属设施查勘登记表、（2023）苏连连云港证字第5751-5753号公证书、（2023）苏连连云港证字第7475号公证书、（2024）苏连连云港证字第1831号公证书、（2024）苏连连云港证字第7068、7365号公证书、征收协商笔录、谈话记录、实地调查照片、涉案房屋装饰装修及附属设施明细表和本机关制作的听证笔录等证据证明。
本机关认为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”依据上述规定，被申请人作为县级人民政府，是房屋征收与补偿工作的行政主体，具有作出征收补偿决定的法定职责。
关于房地产价格评估机构的选择。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”《连云港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕4号）第二十二条第一款第四项规定：“（四）房屋征收部门登记、统计被征收人的选定意见，半数以上被征收人选择同一家估价机构，视为协商选定成功。”本案中，房屋征收实施单位组织征收区域的被征收人依照《征收补偿方案》通过协商的方式确定房地产价格评估机构并予以公告。房地产价格评估机构的选定程序合法。
关于涉案房屋评估价格的确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。”《连云港市国有土地上房屋征收评估技术导则》（连建征监〔2021〕349号）第十二条第二款规定：“当同一征收项目范围内存在较多类似被征收房屋时，应选用基准价调整法进行评估。”本案中，征收房屋与产权调换房屋的评估时点均为房屋征收决定公告之日。某公司作为具有评估资质的房地产价格评估机构，通过实地查勘，同时结合房屋权属证书及土地权属来源资料，采用基准价调整法对被征收房屋进行评估符合上述规定。因《征收补偿决定书》采取产权调换加补齐差额的方式，产权调换部分不受评估时点的影响，按照涉案房屋的房价波动情况，采用2023年7月18日的评估时点的评估价格对申请人更为有利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”涉案房屋分户评估结果公示表已张贴公告，涉案房屋的《房地产征收估价报告》已送达申请人。申请人在规定的时间内未申请复核，故相关评估结果可以作为作出补偿决定的依据，故《征收补偿决定书》所载的评估价值合法适当。
关于补偿方式的确定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”本案中，申请人在签约期内未能签订征收补偿协议，房屋征收实施单位曾向其送达《房屋征收与补偿安置方案》、《征收补偿决定告知书》，告知其有权对房屋征收补偿方式作出选择和对拟补偿方案提出异议，其在规定时间内并未作出选择。被申请人依据房屋征收补偿安置方案，决定以产权调换加补齐差额的方式对申请人进行补偿，已对申请人的安置补偿方式选择权进行了充分保障，故《征收补偿决定》确定的安置补偿方式合法适当。
关于被征收房屋价值以外的其他费用。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案中，对于房屋搬迁、临时安置的补偿，被申请人系根据《征收补偿方案》载明的计算方式计算，合法适当。对于房屋附属设施，系根据实地查勘结果，结合《连云港市住房和城乡建设局关于调整房屋装饰装修及附属设施补偿价格参考标准的通知》进行计算。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”停产停业损失应以被征收前确有效益为前提。申请人虽提供营业执照证明涉案房屋曾系用于经营旅馆，其所提交的营业执照系于2023年经过补换，卫生许可证也于2023年1月16日办理，申请人也未提交其他证据证明其实际经营至征收前。故《征收补偿决定书》不含停产停业损失补偿，并无不当。
关于涉案房屋合法面积的认定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”本案中，房屋征收部门组织人员对被征收人的房屋情况进行了调查，并将调查结果在房屋征收范围内公布，符合上述规定。《征收补偿决定书》所载的合法建筑以外面积在2003年航拍图和地形测绘图上均无记载，经房屋征收部门向规划部门函询，涉案房屋共计有131.78平方米未取得建设工程规划许可证，《征收补偿决定书》认定涉案房屋合法面积和违法面积均合法适当。
关于《征收补偿决定书》的作出程序。被申请人虽存在一定迟延，但申请人已通过对被申请人不履行法定职责行为申请行政复议的方式寻求救济。被申请人在行政复议审理期间作出《征收补偿决定书》，已完成了自我纠错，后申请人撤回了行政复议申请，本机关对于迟延履行不再进行重复评价。被申请人作出《征收补偿决定书》后，依法向申请人送达，并在房屋征收范围内予以公告，程序合法。
综上所述，被申请人作出的《征收补偿决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。依据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条的规定，本机关决定如下：
维持被申请人连云港市海州区人民政府作出的海政发〔2024〕66号《征收补偿决定书》。
申请人如不服本决定，可在收到本决定书之日起15日内向江苏省连云港市中级人民法院提起行政诉讼。
2025年1月17日
