〔2019〕连行复第53号申请人伏某不服被申请人云台山风景区管委会拆除房屋行为案驳回行政复议申请决定书
连云港市人民政府
驳回行政复议申请决定书
〔2019〕连行复第53号
申请人：伏某。
被申请人：连云港市云台山风景名胜区管理委员会。
申请人伏某不服被申请人连云港市云台山风景名胜区管理委员会（以下简称云台山风景区管委会）拆除房屋的行政行为，于2019年7月30日向本机关提出行政复议申请，于2019年8月8日向本机关提交补正申请材料。本机关于补正当日依法予以受理，后因情况复杂，于2019年10月8日决定延期30日作出决定，并于2019年10月14日举行听证。现已审理终结。
申请人请求：确认被申请人对申请人位于云台山风景名胜区云台街道渔湾村停车场东侧房屋的强制拆除行为违法；责令被申请人赔偿申请人损失。
申请人称：申请人是连云港市新浦区花果山乡（现海州区花果山街道）的居民，于2015年1月28日通过买卖的方式取得位于云台山风景区云台街道渔湾村停车场东侧的房屋一处，申请人对该房屋具有最终的合法权益。后申请人得知，该房屋因政府征地需拆除。由于渔湾村委会隐瞒了房屋归申请人所有的真相，加上相关部门未查清房屋的真正权属，使得有关部门对该房屋拆迁的补偿对象并非房屋真正的所有权人伏某，而是井某某。申请人委托代理人多次与有关部门交涉此事，均无果。
2019年6月5日，渔湾村委会在明知房屋现归申请人所有的情况下，违法给徐某某(井某某之妻)发送《告知书》，告知强制拆除事宜。2019年6月14日，在没有任何正式书面通知、评估、补偿的情况下，被申请人云台山风景区管委会组织相关部门和人员对申请人的上述房屋进行了强制拆除（包括房屋内租户经营设备和家具等均毁损）。
申请人提交的证据材料：
1．渔湾村与井某某签订的《渔湾村停车场自建超市经营方式合同书》（2005.4.27）；
2．井某某、徐某某与龚某某签订的《房屋买卖合同》（2011.3.6）；
3．见证书（2011.3.6）；
4．承诺书（2011.8.11）；
5．丁某某、伏某签订的《房屋买卖合同》（2015.1.28）；
6．井某某与庄某某租房协议（2009.1.1）;
7．丁某某与沈某某租赁合同（2013.10.11）;
8．沈某某与庄某某租赁合同（2013.10.11）;
9．伏某、庄某某租房协议（2015.3.3）;
10．伏某收庄某某房租收据（2015.3.3）；
11．渔湾村委会《告知书》（2019.6.5）;
12．房屋拆除前照片;
13．房屋拆除后照片；
14．云台山风景区管委会组织相关部门和渔湾村委会进行房屋拆除的照片；
15．渔湾村委会的证明一份（2010.3.30）。
被申请人称：1.申请人不具有行政复议主体资格。本案系因土地征收引起，案涉地块土地属于云台山风景区云台街道渔湾村集体所有，申请人作为花果山街道居民，无任何合法途径可以获得渔湾村委会的集体土地或者地上物物权。虽然井某某于2005年4月27日与渔湾村村委会签订了《渔湾村停车场自建超市经营方式合同书》，但并不代表井某某在建设超市房屋时无需办理相关审批手续。井某某建设案涉地块上的房屋因未办理规划等相关审批手续属于违法建筑。根据《合同法》等相关法律规定，合同标的物违法则会使合同无效，同时根据房地一体的原则，案涉房屋所占地块的权属归渔湾村委会集体所有，井某某对该土地无处分权，丁某某和伏某均非渔湾村集体组织成员，其购买建设在集体土地上的房屋，违反了《土地管理法》的强制性规定，综合以上各因素，龚某某与井某某、龚某某与丁某某、丁某某与伏某签订的房屋买卖合同均属无效合同，不能发生物权变动的效力，且我国《物权法》明文规定我国的物权采取登记制，因案涉房屋无合法产权登记，申请人伏某与丁某某签订的房屋买卖合同，不管该合同是否有效，该合同只能证明其与丁某某之间存在合同之债的法律关系，不产生物权变动的法律后果，因此，其主张案涉房屋归其所有无法律依据。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”因申请人非案涉被征收地块地上附着物的所有权人，故对案涉的征收行为以及实际建设者将案涉房屋交付接受委托的实施机关的拆除行为无权提起行政复议，不具有复议法上的申请人主体资格。
2．被申请人依法委托云台街道办事处拆除被征收地块上的地上物符合法律规定。经江苏省人民政府苏政地〔2019〕45号文件批准，连云港市人民政府依法于2019年2月1日发布〔2019〕第3号征收土地方案公告，该次土地征收，涉及到渔湾村耕地3.2996顷，其他农用地0.7146顷，建设用地0.6985顷。市政府土地征收公告发布后，被申请人虽不是一级政府，但被申请人对辖区代行县(区)级政府的管理职能，此次土地征收涉及到被申请人辖区内的云台街道、前关村、渔湾村，被申请人依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十条第一款第（三）项的规定，负责辖区内云台街道、前关村、渔湾村的土地征收补偿工作，2019年3月14日被申请人就云台街道及渔湾村被征收土地的相关补偿问题，与云台街道办事处签订了《渔湾旅游停车场及综合服务中心征地补偿协议书》，并按协议约定将补偿款项支付给云台街道办事处。云台街道办事处就渔湾村所涉及的土地征收及相关补偿问题于2019年4月9日与渔湾村村民委员会签订了《渔湾旅游停车场及综合服务中心征地补偿协议书》，且按照约定将补偿款项支付给了渔湾村民委员会。渔湾村民委员会就本案所涉房屋的补偿问题与井某某的妻子徐某某达成了补偿协议。案涉房屋确系井某某与渔湾村民委员会签订《渔湾村停车场自建超市经营方式合同书》后实际出资建设，考虑到案涉房屋未进行合法的产权登记，无法按照物权登记的途径认定权利人，只能根据民法理论，井某某在夫妻关系存续期间建设案涉房屋，自该房屋封顶时，其夫妻共同取得该房屋的所有权，因井某某正在服刑期间，故与井某某的妻子徐某某签署了案涉房屋征收补偿协议书，并按照约定向其支付了补偿款项。被申请人在与云台街道办事处签订的《渔湾旅游停车场及综合服务中心征地补偿协议书》约定了由云台街道办事处负责渔湾村土地征收工作，在徐某某收到征收补偿款项后向渔湾村村民委员会交付了案涉房屋，渔湾村又根据其与云台街道办事处签订的协议向云台街道办事处交付了案涉房屋，云台街道办事处履行其委托代理权限，组织人员拆除了案涉房屋，该拆除行为非系行政强制行为，不违反相关法律规定。
3．申请人与出卖方的民事争议应通过民事争议解决途径解决。在不考虑案涉房屋合法性的情况下，井某某与渔湾村村民委员会签订的《渔湾村停车场自建超市经营方式合同书》约定：土地由渔湾村村民委员会提供，房屋建设所需资金由井某某提供。根据该约定，案涉房屋渔湾村村民委员会享有共有权，同时因建设该房屋时，处于井某某与其妻子徐某某婚姻关系存续期间，因此，井某某妻子徐某某也属案涉房屋的共同共有人，井某某夫妻在向龚某某出售案涉房屋时，未征得共有权人渔湾村村民委员会的同意，同时龚某某违反了《土地管理法》关于一户一宅的规定，在其将自有的宅基地及地上房屋向他人出售后即无权再获得宅基地，更无权通过购买的方式获得宅基地，故其与井某某夫妻签订的《房屋买卖合同》因违反强制性规定而无效。对于丁某某和申请人伏某，因该二人非渔湾村集体组织成员，更无权获得渔湾村物权意义上的集体土地的使用权，其所签订的房屋买卖合同也因违反法律强制性的规定而无效。合同无效，自始无效，各方当事人负有恢复到未签订合同时状态的法律义务，若因合同无效所造成的损失，应根据各自过错，向过错方主张损失赔偿，各方的争议应通过民事诉讼的途径予以解决。对于出现如今的状况，申请人伏某明知其不是渔湾村的集体组织成员，同时明知案涉房屋无产权登记，依然决定购买案涉房屋，其主观上具有过错，由此所产生的法律后果，应由其自行承担。
综上，请求复议机关驳回申请人的复议申请。
被申请人提交的证据材料：
1．连云港市人民政府征收土地方案（公告〔2019〕第3号）；
2．连云港市人民政府办公室办文单《关于批准连云港市2018年度第4批次城市建设用地征地补偿安置方案公告的请示》（政办〔2019〕412号）；
3．连云港市自然资源和规划局、连云港市人力资源和社会保障局文件《关于批准连云港市2018年度第4批次城市建设用地征地补偿安置方案公告的请示》（连自然资发〔2019〕68号）；
4．连云港市自然资源和规划局公告（〔2019〕4号）；
5．连云港市自然资源和规划局征地补偿安置方案公告 （预〔2019〕第4号）；
6．渔湾旅游停车场及综合服务中心征地补偿协议书（云台街道和渔湾村）；
7．渔湾旅游停车场及综合服务中心征地补偿协议书（云台山风景区与云台街道）；
8．房屋征收补偿安置协议书；
9．致估价委托人函；
10．房屋附属物设施补偿明细表；
11．货币补偿算账单；
12．云台山风景区云台街道某某饭店营业执照；
13．关于渔湾停车场超市房屋权属的补充协议；
14．关于渔湾停车场拆迁房屋（超市）补偿款分配协议；
15．渔湾村停车场自建超市经营方式合同书；
16．图纸；
17．连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执异290号《执行裁定书》。
经审理查明：经江苏省人民政府文件（苏政地〔2019〕45号）批准，连云港市人民政府依法于2019年2月1日发布〔2019〕第3号征收土地方案公告，征收云台山风景区云台街道渔湾村耕地3.2996顷，其他农用地0.7146顷，建设用地0.6985顷。连云港市人民政府土地征收公告发布后，连云港市自然资源和规划局于2019年2月1日、3月13日先后发布了《征地补偿安置方案公告》（预〔2019〕第4号）、《连云港市自然资源和规划局公告》（〔2019〕4号）。云台山风景区云台街道渔湾村停车场东侧案涉房屋的所在地块在上述集体土地征收范围之内。
被申请人委托云台山风景区云台街道办事处与云台街道渔湾村村民委员会于2019年4月9日签订了《渔湾旅游停车场及综合服务中心征地补偿协议书》，就征地补偿问题签订了征地补偿协议并按协议约定支付了补偿款；于2019年5月31日就案涉土地上的房屋补偿问题签订了《房屋征收补偿安置协议书》，并按协议约定支付了补偿款。2019年6月14日，云台山风景区云台街道办事处受被申请人委托组织人员拆除了案涉房屋。
另查明，2005年4月27日，井某某（渔湾村村民）与渔湾村委会签订《渔湾村停车场自建超市经营方式合同书》后建成案涉房屋，未办理建设规划审批手续和房屋产权证。后未经渔湾村委会同意，该房屋被井某某夫妻转让，经过数次转手，于2015年1月28日被丁某某转卖给申请人。
以上事实有被申请人提供的征收土地方案公告、征地补偿安置方案公告、公告、征地补偿安置协议书、渔湾村停车场自建超市经营方式合同书、图纸，申请人提供的渔湾村与井某某签订的房屋买卖合同、见证书、承诺书、租房协议、渔湾村委会告知书、房屋拆除前后照片、证明等证据以及听证笔录予以证实。
本机关认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条第一款“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施”、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第一款“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告”、 《连云港市征地补偿暂行办法》（连政规发〔2011〕10号）第三条“征地补偿工作由市政府统一领导。国土资源部门负责做好征地公告、听证、报批和补偿安置费用解缴工作。各县区政府，连云港经济技术开发区管委会、连云港市徐圩新区管委会、云台山风景区管委会（市科教创业园区）负责做好交地、用地矛盾协调和征地补偿安置等工作”等相关规定，被申请人委托云台山风景区云台街道办事处开展对案涉房屋所在地块的征收补偿安置工作。在与被征收人渔湾村村民委员会签订了征地补偿、房屋征收补偿安置等协议并支付相关补偿款后，云台山风景区云台街道办事处组织人员对案涉房屋进行拆除的行为，属于集体土地补偿安置过程中完成土地及地上附着物补偿后对地上附着物的清理行为，而非独立的强制拆除房屋行为。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第四十七条等相关规定，人民政府在征收农民集体所有土地时应当对被征地集体经济组织和其他土地权利人予以告知和补偿。据此，土地所有人和其他土地权利人的合法权益是人民政府在组织实施征收时应当考虑和保护的内容。因案涉房屋未办理建设规划审批手续和房屋产权证，申请人从案外人丁某某处购买案涉房屋时，并未取得案涉房屋的所有权，不属于上述规定的土地所有人和其他土地权利人，申请人仅享有依据买卖合同产生的债权。申请人的债权并非被申请人在组织实施征收行为时应当考虑、保护和解决的内容，而是应当通过其他途径予以解决。同时，申请人未举证证明被申请人拆除案涉房屋时给其造成了除案涉房屋外的其他损失。故申请人与被申请人组织实施的集体土地征收补偿安置及清理地上附着物的行为之间不具有法律上的利害关系。
综上，申请人提出的行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项“行政复议申请符合下列规定的，应当予以受理: （二）申请人与具体行政行为有利害关系”规定的受理条件。依据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项之规定，本机关决定如下：
驳回申请人的行政复议申请。
申请人如不服本决定，可在收到本决定书15日内向江苏省连云港市中级人民法院提起诉讼。
2019年11月7日
